Девальвация «вечной ценности»: с 2012 года земля в Минске подешевела на 28%, в Минском районе — на 15%

3

В конце декабря в Национальном кадастровом агентстве были представлены предварительные результаты кадастровой оценки земель жилой усадебной застройки Минска и Минского района. Они показали, что минчанам не следует торопиться приватизировать землю под своими усадьбами, что за последние 5 лет земля в Минске теряла в цене интенсивней, чем в Минском районе, а меньше всего подешевела там, где стоила баснословных денег.

Кадастровая оценка земель служит ориентиром для точки переговоров между продавцом и покупателем. И чем свежее оценка, тем ближе она к рыночным реалиям. Результаты предыдущей кадастровой оценки земель вступили в силу в 2012 году. Спустя 5 лет специалисты Национального кадастрового агентства переоценили землю по всей республике. До 1 июня 2017 года результаты новой оценки будут проходить этап согласования и утверждения, а с 1 января 2018 года вступят в силу для исчисления земельного налога.

В Минске, где рынок недвижимости самый развитый, с 2012 года было заключено порядка 800 сделок в сегменте столичных усадеб. Этого хватило для того, чтобы оценить 80% земель (13 тыс. из 16 тыс. частных домовладений) только исходя из рыночных данных. В Минском районе доля домов, оценка которых была сделана на основании рыночной информации, несколько ниже: ее хватило для того, чтобы оценить 28% объектов.

Специалисты НКА разделили Минск на 130 микрорайонов, и около 40 из них содержали в себе, помимо многоквартирной, усадебную застройку. В июле 2016 года в Минске насчитывалось 16 122 домовладения и 700 тыс. квартир. То есть частные жилые дома составляли 3% от общего объема жилья столицы.

В каждой оценочной зоне был сделан анализ структуры рынка недвижимости. Анализировались такие показатели, как частота сделок, средняя стоимость, возраст и площадь дома, площадь земельного участка, а также материал стен. Специалисты получили распределение оценочных зон по каждому из этих параметров.

Распределение зон застройки по количеству объектов
Распределение зон застройки по возрасту типового дома
Распределение зон застройки по площади типового земельного участка
Распределение зон застройки по площади типового дома

Сейчас, имея домовладение, его цену и основные характеристики, на основе анализа рынка недвижимости специалисты НКА могут рассчитать цену участка, на котором этот дом стоит.

Оценка показала, что с 2012 года стоимость земли под минскими усадьбами в среднем упала на 28% в долларах США и на 70% выросла в белорусских рублях. Причем глубина долларового падения цен увеличивалась от центра к окраине: например, внутри второго кольца земли подешевели лишь на 10%.

— Когда мы говорим о старой застройке и не очень статусной, удаленной от центра города — например, микрорайоне Ангарская — мы видим, что земля там с 2012 года упала в цене на 25-30%, — рассказал Алексей Хитро, специалист агентства, который подготовил отчет о предварительных результатах оценки столичных земель. —  Но если говорить об элитной застройке  — Дрозды, Национальная библиотека, Цнянка — то здесь мы наблюдаем незначительное падение — минус 10% за пять лет.

По мнению специалистов НКА, этот факт отчасти объясняется новой методологией расчета, отчасти — простой житейской мудростью: в кризис богатые богатеют, а бедные — беднеют.

— В половине случаев это обусловлено структурой застройки северных районов (Зацень, Цнянка, Новинки) и изменением методологии расчета, которую нам удалось усовершенствовать по сравнению с 2012 годом,  рассказал Алексей Хитро, специалист агентства Это не означает, что до этого она была неправильной, нам просто удалось разработать более детальный подход. И мы увидели, что средняя площадь земельных участков в окраиных районах значительно больше, чем в центре. Например, в Новинках участки по 10 соток, в сельхозпоселке  по 5 соток. А с увеличением площади земельного участка удельная стоимость квадратного метра снижается. Сейчас мы в полной мере это учитываем.

 С точки зрения рынка интенсивность падения цен тоже не была одинаковая. Недвижимость эконом-класса в кризис всегда дешевеет значительнее, чем элитная. На золотой земле в Веснинке живут обычные люди, держат старые дома, сельское хозяйство, но при этом торгуются до последнего. Зацень, Цнянка, Веснинка, ул. Филимонова  это места, где предложение ограничено, обеспеченные покупатели как были обеспеченными, так и остались, поэтому с приходом кризиса здесь почти ничего не изменилось.

 Дорогие зоны частной застройки в самом центре города не только избежали контрастного падения цен, но кое-где даже контрастно подорожали. Например, если до 2012 года за «Ареной-Сити» была только одна дорогая зона, сейчас элитная застройка поглотила и ул. Веснинка. Это одна из немногих столичных зон, где по сравнению с 2012 годом кадастровая стоимость земли значительно выросла. Жителям Веснинки лучше приватизировать свои участки в течение 2017 года, пока новые расценки не вступили в силу. Кроме того, с 1 января 2018 года для них значительно вырастет земельный налог, когда новые данные оценки вступят в силу для его исчисления. 

Интересно, что в Минском районе цена земель в долларовом эквиваленте упала не так сильно, как в черте города  минус 15% за 5 лет. Если говорить о динамике рублевых цен, то с 2012 года земли Минского района подорожали втрое.

Четверть населенных пунктов Минского района настолько часто фигурируют в сделках купли-продажи недвижимости, что одной лишь информации по этим сделкам было достаточно, чтобы оценить кадастровую стоимость участков в этих населенных пунктах. Для оценки земель в остальных населенных пунктах специалисты опирались на такие факторы, как удаленность от Минска, асфальтированный подъезд к участку, близость железнодорожной станции, водных объектов и наличие инженерных коммуникаций (капитальный водопровод, газопровод, электричество). О результатах кадастровой оценки в Минском районе рассказывала Ольга Дедкова, специалист НКА.

Получается, людям, которые еще не успели приватизировать дачный участок или землю под коттеджем в Минском районе, не имеет смысла это делать до вступления в силу новых результатов оценки, ведь население по-прежнему предпочитает хранить деньги в валюте, стоимость земли в которой довольно существенно снизилась. Исключение составляют самые дорогие земли, которые находятся в непосредственной близости к столице и застроены статусной коттеджной застройкой. В топовой десятке таких населенных пунктов стоимость земли с 2012 года почти не упала, а кое-где даже незначительно выросла.

1. Д. Каменная Горка, Ждановичский c/c

2. Д. Копище, Боровлянский c/c

3. Д. Зацень, Папернянский c/c

4. Д. Цнянка, Папернянский c/c

5. А/г. Сеница, Сеницкий c/c

6. Д. Якубовичи, Папернянский c/c

7. Д. Лапоровичи, Папернянский c/c

8. Д. Дегтяревка, Ждановичский c/c

9. Д. Качино, Ждановичский c/c

10. Д. Дроздово, Боровлянский c/c

Садоводческие товарищества Минского района потеряли в цене не так много, как населенные пункты: средняя цена сотки по дачным участкам спустилась на 5% в долларовом эквиваленте. При кадастровой оценке земель в садовых товариществах оценщики учитывали наличие инженерных коммуникаций (капитального водопровода, газопровода, электричества), доступность железнодорожного транспорта, близость водных объектов и лесных массивов. Кадастровая оценка земель для коллективного садоводчества в основном делалась на основе рыночных данных, которые присутствовали по 72% садовых товариществ Минского района.

Новые данные по кадастровой оценке земель Минска и Минского района являются предварительными и пока не прошли этап согласований и утверждений. Ознакомиться с ними можно в Национальном кадастровом агентстве по адресу пер. Краснозвездный, 12.

Автор: Анна Копричева \ Фото: Феликс Сиваков
Источник REALT.BY

Добавить комментарий

Программа развития Минска

×
Почта
Логин:

Пароль:


(что это)

×